Contrato de arras penitenciales en el Código Civil
Las arras penitenciales o de desistimiento, más conocidas como señal, constituyen uno de los pactos más habituales en una compraventa. De hecho, esta señal suele redactarse mediante un contrato de arras por el que ambas partes se comprometen previamente a formalizar posteriormente la compraventa.
Aunque no existe ninguna fórmula maestra para incluir en un contrato de arras penitenciales, lo normal es que el importe suela oscilar entre el 5% y el 15% del valor de compraventa. Ten en cuenta que, si el importe es demasiado bajo, no tendrá entidad suficiente para vincular y obligar a las partes. Por eso, es importante que alguien especializado te asesore y redacte un modelo de contrato de arras que cubra todas tus necesidades.
Qué es un contrato de arras penitenciales
Curiosamente, las arras penitenciales son las únicas que aparecen reguladas de forma expresa en el Código Civil. El artículo 1.454 de este texto legal establece que, en el caso de haberse acordado la entrega de estas arras, si el comprador desiste del contrato perdería las mismas. Mientras que si es el vendedor quien desiste de la compraventa, estará obligado a devolverlas al comprador duplicadas. Mediante esta fórmula se prevé la posibilidad de desistir del contrato y la consecuencia en caso de que así suceda.
Las arras penitenciales en el Código Civil tienen una regulación muy escueta, quedando reducidas únicamente al artículo señalado. Sin embargo, es importante que sepas que para reclamar cualquier deuda derivada del impago de las arras, estás sujeto a un plazo de 5 años. De no reclamarlas en el plazo indicado podrías encontrarte con la prescripción de la deuda y perder el derecho a su reclamación judicial.
Tipos de arras
Existen otros tipos de arras como las arras confirmatorias o las arras penales. La primera de ellas se constituye de igual forma que las arras penitenciales, pero a diferencia de estas no habilita la posibilidad de desistir del contrato. Podríamos entenderlas como una confirmación, valga la redundancia, del contrato a formalizar. Algo así como el primer plazo de la compraventa que respondería a la voluntad de las partes de asegurar formalmente el compromiso de venta.
Por su parte, las arras penales están pensadas para sancionar la conducta de las partes en caso de incumplimiento. No son un anticipo del precio como en las arras confirmatorias, ni tampoco otorgan la facultad de desistir del contrato como en las arras penitenciales. De hecho, las arras penales son equiparables a las obligaciones con cláusula penal, cuyo fin es sustituir o determinar la indemnización por daños y perjuicios en caso de incumplimiento.
A este último tipo de arras penitenciales se les aplicaría lo previsto en los artículos 1.152 y siguientes del Código Civil por analogía. El comprador no puede eximirse de cumplir su obligación a través del pago de las arras penales, ni el vendedor puede exigir de manera simultánea ambas cosas. Aunque es posible que las partes decidan pactar en sentido contrario permitiendo esas posibilidades.
Elegir entre arras confirmatorias y penitenciales dependerá de la decisión y voluntad de las partes, así como del grado de compromiso que pretenda exigirse de la parte contraria. Lo mismo sucede en caso de tener que decidir entre arras penales o penitenciales, ya que ésta última es más liviana en su carácter sancionador.
Modelo de arras penitenciales
La presente cláusula tiene la condición de arras penitenciales y, por tanto, resultará de aplicación a las mismas lo previsto en el artículo 1.454 del Código Civil.
En caso de que se produzca el desistimiento por parte del comprador del contrato de compraventa, en los plazos y modos previstos, perderá este la cantidad entregada en concepto de arras. Asimismo, se producirá la resolución del presente contrato, y con ello el compromiso de compraventa alcanzado, reteniendo para sí de forma definitiva el importe entregado en concepto de arras.
En caso de producirse el desistimiento por parte del vendedor para formalizar el contrato de compraventa, en los plazos y modos previstos, deberá éste entregar al comprador el doble de la cantidad entregada en concepto de señal.
Modelo de arras confirmatorias
En virtud de la presente cláusula, acuerdan las partes la entrega, por parte del comprador, de la cantidad de SEIS MIL EUROS (6.000 €) en concepto de señal. Dicho importe será a cuenta del precio final pactado, comprometiéndose el comprador a formalizar la compraventa del bien en el plazo estipulado.
En caso de incumplimiento del compromiso por parte del comprador, perderá este el importe entregado al vendedor sin necesidad de notificación o apercibimiento.
Modelo de arras penales
En caso de incumplimiento de las obligaciones estipuladas a favor de la parte compradora, perderá esta las cantidades abonadas a cuenta del referido contrato de compraventa. Siendo la parte vendedora la que incumpla las obligaciones dimanantes del presente contrato, estará obligada a hacer entrega a la parte compradora de importe equivalente al doble de la cantidad entregada en concepto de señal. Dicha entrega tendrá la consideración de indemnización de daños y perjuicios.
Incumplido el contrato en cualquiera de sus cláusulas, podrá la parte perjudicada dar por rescindido el contrato mediante la comunicación fehaciente a la parte contraria. Dicha comunicación será considerada como válidamente realizada, siempre que la misma se haya llevado a cabo en el domicilio designado a efectos de notificaciones en el presente contrato.
Las arras de boda
Antiguamente, en el momento de celebración del matrimonio, la pareja se intercambiaba las conocidas arras de boda. Estas consistían en 13 monedas: 12 de oro y 1 de platino, y simbolizaban la fidelidad de la pareja. En caso de no cumplir con la promesa de boda, éstas se perdían. Curiosamente y, aunque la tradición ya no es tan estricta ni tiene el mismo significado, a día de hoy sigue siendo muy habitual el intercambio de las arras nupciales como símbolo de unión en la pareja. Estas arras de boda guardan un gran parecido con las arras confirmatorias.