La nuda propiedad y el usufructo

Qué es la nuda propiedad

Sin duda, para responder a esta pregunta tenemos que empezar aclarando qué se entiende por pleno dominio. Esta situación se produce cuando la misma persona goza de la titularidad o propiedad sobre el bien y el derecho de goce y disfrute de este.

Por su parte, la nuda propiedad es la situación o condición que tiene aquella persona que posee la propiedad del bien, pero no puede disfrutar de ella . Y el usufructo sería la condición que pesa sobre la nuda propiedad, por la que una persona posee únicamente el derecho de goce, uso y disfrute del bien.

Cuando en la misma persona se reúnen ambas situaciones, podemos decir que tiene el pleno dominio del bien. Cuando sólo posee la propiedad, estaríamos ante el nudo propietario y, cuando sólo posee el derecho a disfrutarlo, estamos ante el usufructuario.

Qué significa el usufructo

Mientras que en la nuda propiedad no hay diferentes tipos o formas de configurarla, pues siempre se reduce al derecho real de propiedad sobre el bien sin el goce y disfrute; no ocurre así con el usufructo. Esta institución puede nacer de diferentes formas y configurarse de distinta manera.

El usufructo, regulado en el artículo 467 y siguientes del Código Civil, actualmente es considerado un derecho independiente que tiene la capacidad de limitar el derecho de propiedad. En primer lugar, este derecho es absoluto, ya que abarca todas las formas posibles de aprovechamiento del bien. Además, se trata de un derecho temporal, aunque pueda llegar a ser vitalicio, el usufructo seguiría estando limitado en el tiempo. Y no sólo eso, también es un derecho transmisible, como han reconocido las normativas modernas.

Dado que el usufructo es temporal, también están previstas las causas por las que puede extinguirse. La Ley establece una serie de motivos tasados que son los siguientes:

• Por muerte del usufructuario.
• Por expirar el plazo por el que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria consignada en el título constitutivo.
• Por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona.
• Por la renuncia del usufructuario.
• Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo.
• Por la resolución del derecho del constituyente.
• Por prescripción.

Tipos de usufructo

Según el artículo 468, el usufructo se origina por disposición legal, por voluntad entre las partes, ya sea como acto inter vivos o a través de la herencia, y por prescripción. Por tanto, nos encontramos que existen tres tipos de usufructo según cómo nazcan:

Usufructo voluntario: este tipo es el que nace gracias al acuerdo de voluntades entre dos o más personas. Esto puede hacerse en vida o mortis causa, es decir, por medio de la herencia. También puede hacerse a título oneroso o a título gratuito. Se haga como se haga existen dos posibilidades: que se transmita la propiedad a una persona y a otra el usufructo, o que se transmita la propiedad reservándose el transmitente el usufructo del bien.

Usufructo legal: actualmente sólo existe un tipo de usufructo legal recogido en el artículo 384 y siguientes del Código Civil. Estamos hablando del usufructo del cónyuge que lo adquiere como legítima en una herencia.

Usufructo por usucapión: es posible adquirir el usufructo de un bien a través de la usucapión por la tenencia pacífica y mantenida en el tiempo.

Derechos y obligaciones del nudo propietario

Como es lógico, existe un régimen muy claro que regula los derechos y obligaciones de ambas partes.

Respecto a quien ostenta la nuda propiedad, el derecho de propiedad lleva aparejado también el derecho a hipotecar o vender la nuda propiedad. Aunque sólo podrá hacerlo respetando a su vez los derechos del usufructuario como exige el artículo 489. En la actualidad, la venta de la nuda propiedad es cada vez más común; personas mayores que carecen de ingresos y herederos que ven una salida a vender la nuda propiedad. De este modo, obtienen un usufructo vitalicio que les permite disfrutar de su casa mientras vivan.

También tiene el derecho a hacer obras y mejoras que no disminuyan el valor del usufructo ni perjudiquen su derecho. Y, por último, el nudo propietario tiene el derecho a que se le restituya el usufructo cuando éste se extinga.

En cuanto a las obligaciones del nudo propietario, nos encontramos la obligación de afrontar las reparaciones extraordinarias que deberán ser avisadas por el usufructuario. Lógicamente, el nudo propietario está obligado a respetar el derecho de usufructo. Además, el nudo propietario tiene la obligación de pagar los impuestos y tributos que se deriven del inmueble, a excepción del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. En caso de que existiera una hipoteca constituida sobre el inmueble, debe ser el nudo propietario quien abone la misma. Del mismo modo que, en caso de venta o embargo, el nudo propietario tendrá que responder ante el titular del usufructo. Por último, en lo que se refiere a los gastos de Comunidad del inmueble, irán a cargo del propietario, aunque es posible acordar la inversión de la carga.

Derechos y obligaciones del usufructuario

Por su parte, el usufructuario tiene derecho a quedarse con los frutos que se generen. Del mismo modo que tiene el derecho de disfrutar cualquier beneficio, servidumbre o acceso que se produzca sobre el usufructo. Y aunque el usufructuario tiene derecho a usar las cosas que se comprendan en el usufructo, deberá indemnizar al propietario por ello. También puede el usufructuario enajenar o arrendar el usufructo, aun a título gratuito, pero todos los contratos celebrados se extinguirán con el usufructo. También tiene derecho a realizar las mejoras que considere, aunque sin derecho a indemnización. Llegado el momento, puede llevarse las mismas siempre que sea posible sin perjudicar el bien.

Las obligaciones del usufructuario son, entre otras, realizar un inventario y prestar fianza para comenzar el usufructo. Pudiendo ser dispensado por acuerdo entre las partes. Como es lógico, también está obligado a cuidar de la cosa en usufructo, así como a responder por los posibles daños que sufra en caso de enajenación o arrendamiento. De igual forma, está también obligado a realizar las reparaciones normales debido al uso de las cosas dadas en usufructo.

El IRPF y cómo consignar la nuda propiedad

Si una persona vende la nuda propiedad deberá tributar en el IRPF por ello. Tributarías por el mismo tipo que si se vendiera el pleno dominio, pero no por el 100%. Para ello es necesario calcular el usufructo o, mejor dicho, el valor de ese usufructo. El límite máximo del usufructo es del 70% y el mínimo del 10%.

Si el usufructo es temporal, iremos aumentando un 2% por cada año de usufructo, siendo el máximo el 70%. En un usufructo de 10 años sobre una vivienda valorada en 100.000 €, tendríamos un valor del usufructo de 20.000 € (2% x 10 = 20% de 100.000 €).

Si el usufructo es vitalicio, el valor del usufructo es del 70% cuando el usufructuario tenga menos de 20 años, restando un 1% por cada año de más. Por tanto, en un usufructo vitalicio sobre una vivienda valorada en 100.000 €, en la que el usufructuario tiene 76 años, el cálculo del usufructo quedaría así: 89 – 76 = 13 % de 100.000 €, que equivaldría a 13.000 €.